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三大房企联手 门头沟市场回温
来源: | 作者: | 人气: | 发布时间:2019-08-02
摘要:

  由中骏天峰发起、万科翡翠长安跟投、合景中心助威,北京三大房企的一次联手营销,让门头沟这个曾借城市更新经历过大热的区域,再度回归到台前。经历了曾经的大火之后,门头沟区域目前怎样?什么样的客群能够在这里找到适合自己的项目?区域亟待解决的问题有哪些?本期严肃买房报告带您探访门头沟新城片区。

  供应转向多样化

  本轮营销发起的首个项目来自万科旗下的翡翠长安,其属于比较典型的“门头沟市场”项目,项目位于长安街西延线与西六环交汇处西约1.2公里,处于政府规划西长安新城东侧板块核心位置。

  “目前住宅部分除了10#楼之外,其他楼层已全部售罄。”翡翠长安项目销售人员告诉记者,10#楼仅剩168平方米大三居户型可供选择,均价在6.2万元/平方米,因为是近期才开始卖,还剩余80套左右的存货。

  据销售人员介绍,翡翠长安共有12栋住宅楼,共计656套房源,皆以大户型为主,每栋楼2个单元,两梯两户,楼层为17-25层,精装修交付。自2016年开盘至今,一半楼层已交付入住,剩余部分也将陆续交付,10#楼是最后一栋楼,明年5月底交付后,整个项目正式封盘。

  “目前来看,区域项目购房者多为改善型客群,大部分是海淀、丰台等地已有住宅的用户,首套置业鲜少选择该区域。”销售人员坦言,受区域和原土地供应总量影响,门头沟新城纯商品房大多为改善类的大户型,客群选择方面更偏向于二次置业的改善家庭,虽然总价摸高至千万,但88%的得房率,5元/平方米/月的物业费,28万元左右的车位价格,和同类房源相比已属经济实惠。且翡翠长安项目精装修标准很高,万科建管一体的物业,后续服务业有保证。

  相比翡翠长安,2公里外的中骏·长安世界城·天峰似乎更适合首次置业的刚需族。“听说这个项目有小户型,而且还挨着地铁,所以第一时间过来看看。”一大早就过来了解情况的刘欣(化名)对该项目期待值很高。

  7月21日,中骏·长安世界城·天峰位于石景山长安中心的售楼处正式开放。当天一大早,众多意向客群纷沓而至,现场一片人声鼎沸的景象。刘欣告诉北京商报记者,自己目前租住在海淀区,手里有了积蓄,就起了买房的念头,选择在门头沟安家落户也是经过深思熟虑的。但之前去看的项目户型面积都太大,所以这次听说有符合自己标准的,就早早过来排个号。

  面积小、总价低,自建8万平方米的商业区,以及未来拥有13条线路的公交枢纽站,是该项目的核心卖点。中骏·长安世界城·天峰销售人员告诉记者,该项目住宅部分只开一期,共有房源400套,今年8月底正式开盘,当前还处于认筹阶段,价格尚不明确。项目主力户型为89平方米的三室两厅一卫和113平方米的三室两厅两卫,精装修交付。

  限竞房分流

  无论是刚需还是刚改,均能在这一区域内找到适合的项目,但市场温度还并未达到当初鼎盛时的火爆。

  合硕机构首席分析师郭毅分析,2015年,门头沟开始发展门头沟新城,当时北京楼市已经开始逐渐进入改善时代,相应的地价和房价也开始新一轮的上涨。因此,从规划之初,门头沟新城就明确了“高端”定位,旨在提供高品质的产品,面向改善型客群,以及相对较高的房价水平。高定价、高品质一度让区域地缘用户无法“消化”,该区域用户大多来自海淀、丰台和石景山等地区。

  随着北京限竞房的大量上市,对门头沟客群形成一定影响。目前海淀有单价和总价都相对较低的限竞房,丰台的三环、四环周边也有位置更好的居住产品上市,对于门头沟依赖外部客群消化来说,形成了拦截和分流。去年到今年,门头沟整体成交情况并不特别乐观。

  中原地产首席分析师张大伟指出,库存的问题不是门头沟一个区面临的问题。过去三年,北京出让了95宗商品房住宅地块,其中限竞房地块高达92宗,总计约5000亿元货值。

  区域配套仍有上升空间

  值得一提的是,在当日看盘现场,多位购房者均提到了“区域设施配套仍存差距”的话题。

  在郭毅看来,背靠石景山、及金融街等三大商务中心区,门头沟目前不缺乏高端用户的基础。但针对这部分置业客群,门头沟还需进一步加强配套提升,以及引进一些城市优质资源。

  从区位配套来看,规划中的R1号线,是平行于1号线和6号线的又一条贯穿东西的地铁线,将于2023年完工通车,未来可直接抵达五棵松、金融街、、国贸、传媒大学等繁华区域。已建成通车的地铁S1号线,从苹果园到石门营只需20分钟,与地铁1号线和6号线无缝接驳。此外,区域周边商业配套目前也在紧锣密鼓地扩建当中。教育方面,北京景山学校、北京八中两所蜚声国内的名校引入门头沟后,12年完整教育补足了门头沟优质教育的一环。

  北京商报记者孟凡霞王寅浩

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